es Español

إيجار المحل التجاري. القضايا القانونية والعملية ، بقلم خوسيه رامون كوسو

"في 7 أيار (مايو) ، عُقدت الجلسة عبر الإنترنت في Fide: تأجير المباني التجارية. المسائل القانونية والعملية. أعد ملخص الجلسة خوسيه رامون كوسو ، المدير العام للشركة - شريك Ceca Magán Abogado"
حصة على التغريد
حصة على LinkedIn
حصة في الفيسبوك
المشاركة على البريد الإلكتروني

في 7 مايو ، أ جلسة عبر الإنترنت: عقد إيجار المحل التجاري. القضايا القانونية والعملية. نحن لدينا جيما سوزانا فرنانديز دياز ، قاضي المحكمة الابتدائية رقم 4 بمدريد وماريانو يزكيردو ، أستاذ القانون المدني بكلية الحقوق بجامعة كومبلوتنسي بمدريد. أدار الجلسة خوسيه رامون كوسو شريك في Ceca Magán Abogados والمدير العام للشركة. عضو المجلس الأكاديمي لفيديه.


نجمع أدناه بعض تأملات من إعداد خوسيه رامون كوسو التي تمت مناقشتها في الجلسة.

إن إعلان حالة الإنذار ، كما هو معروف ، يؤثر بشكل خطير على الشركات والأفراد في أنشطتهم الإنتاجية والمهنية. نظرًا لعدم اليقين من الموقف الناجم عن أزمة COVID-19 ، بسبب التوقف القسري لعدة قطاعات اقتصادية وما يترتب على ذلك من انخفاض في الدخل من النشاط التجاري ، فإن خفض النفقات العادية إلزامي للشركات الصغيرة والمتوسطة والعاملين لحسابهم الخاص ، حتى أعلن "الوضع الطبيعي الجديد" لم يتم استردادها.

نظم التشريع غير العادي COVID-19 ، من خلال المرسوم الملكي بقانون 15/2020 ، عقد الإيجار للاستخدام بخلاف السكن مع أصحاب الحيازات الكبيرة ، وحدد ، لهذه الأغراض ، مفهوم المستأجرين الذين سيكونون دائمًا يعملون لحسابهم الخاص والشركات الصغيرة والمتوسطة ، علما أن العديد من المؤسسات والمستودعات الصناعية اضطرت للتوقف عن نشاطها بأمر إداري.

بالإضافة إلى ذلك ، قبل إصدار هذا التشريع الاستثنائي ، تم بالفعل فتح نقاش قانوني مكثف حول هذه المسألة ، مع مواقف مذهبية متضاربة ويمكن من خلالها استخلاص استنتاجات مختلفة للغاية ، وبدون أدنى شك ، مع التأثير الوراثي المناسب ؛ وبالتالي ، فإن الحل القانوني المدعوم بالقوة القاهرة وآخر يحميه "rebant sticibus rebic".


خلال الجلسة ، قام المتحدثون بتحليل الإطار القانوني الجديد الذي تم إنشاؤه بموجب المرسوم الملكي بقانون 15/2020 ، والسوابق والمعايير المحددة في نظامنا القانوني ، والتطبيق المحتمل للحلول غير المنصوص عليها في التشريع الجديد ، وغياب القوانين العواقب بالنسبة للبعض. الإيجارات (المادة 2 من قانون حقوق الإنسان) ، وصحة الاتفاقات السابقة للمرسوم الملكي المشار إليه أعلاه وبعض المعايير القانونية العملية وحتى مقترحات للتكيف التشريعي أو التعديل في هذه المسألة ذات الصلة.

وتبين في الجلسة أن الوضع الناجم عن إعلان حالة الإنذار والإغلاق القسري لآلاف المباني التجارية ، قد ولّد سيناريو جديدًا وحاجة ملحة إلى نهج قانونية آمنة في العلاقات التعاقدية بين المستأجرين وأصحاب العقارات. أبعاد المشكلة لها أرقام: حوالي 563 مركز تسوق في جميع أنحاء إسبانيا ومئات الآلاف من المباني التجارية مع أنشطة تجارية ومهنية بدون دخل في الأسابيع الأخيرة.

من الواضح أنه منذ 14 مارس حتى صدور المرسوم الملكي بقانون 15/2020 ، انقضت فترة طويلة: تم دفع الإيجارات الشهرية ، وتم الإعلان عن ضريبة القيمة المضافة ، وكذلك إعادة التفاوض على عقود الإيجار.

يمكن القول إن المرسوم الملكي بقانون 15/2020 ، الذي دخل حيز التنفيذ في 23 أبريل ، وصل متأخراً وخرج عن المسودات الملفقة إلى حد ما والتي تم تداولها قبل معرفة محتواها والتي تنبأت بأوجه القصور والمساعدات المباشرة ؛ وبالمثل ، فإن الحل الجزئي المنصوص عليه في المرسوم الملكي بقانون 15/2020 لا يشبه الحلول الأخرى المعتمدة في دول مثل ألمانيا وإيطاليا والبرتغال.

النطاق المحدود لنوع عقود الإيجار التي ينظمها مذهل ، مما يترك عددًا كبيرًا منها خارج نطاقه ، إما لأسباب ذاتية (لأنهم ليسوا مالكين لممتلكات كبيرة أو شركة عامة) ومن الواضح أن فعاليتها مشكوك فيها. المادة 2.1) ، إما لأسباب موضوعية (تلك التي لم يتم تحديدها في LAU وليست عقود إيجار صناعية)

يحافظ المرسوم السلطاني بقانون 15/2020 على توازن صعب بين حماية المستأجر الذي تم إيقاف نشاطه بسبب حالة الانزعاج أو الذي انخفض دخله المهني أو التجاري بنسبة 75٪ على الأقل ، وبين المالك ، الذي تربطه به صلة إلزامية الوقف الاختياري في حالة كونك مالكًا كبيرًا ، مع تحديد الأخير على أنه المالك (نفهم أنه في الملكية الكاملة أو بصفتنا مالك حق الانتفاع) لأكثر من 10 عقارات حضرية ، باستثناء المرائب وغرف التخزين ، أو منطقة مبنية من أكثر من 1.500 م 2.

وهكذا ، وفقًا لتفسير الأغلبية إلى حد ما للفن. 1544.3º من القانون المدني الخاص بنا ، لم ينص القانون الإسباني في أي مكان على أن خطر عدم القدرة على استخدام الممتلكات المستأجرة بسبب شرط وجود قاعدة إلزامية أو حظر يجب أن يقع على عاتق المؤجر ؛ بل يستنتج العكس. لكن هذا ليس واضحًا في المرسوم الملكي ، على الرغم من أنه يترك ، كما رأينا ، شعورًا مزعومًا بتفضيل المستأجر إذا كان المالك كبيرًا (وفقًا للشروط المذكورة أعلاه) من خلال فرض الوقف عليه تلقائيًا ، شيء لا يصلح عندما لم يكن شوكة كبيرة.

فيما يتعلق بحساب الوقف على دفع إيجار الإيجار ، ليس من الواضح ما إذا كانت الأشهر الأربعة المنصوص عليها في المادة 1 من المرسوم الملكي بقانون 15/2020 هو الحد الأقصى أو إذا كان ينبغي فهمه على أنه "الوقت الذي تستمر فيه حالة الإنذار بالإضافة إلى أربعة أشهر كحد أقصى". إنه بالتأكيد سؤال تفسيري وثيق الصلة بالموضوع.

لا تستبعد الحماية المنصوص عليها في المرسوم الملكي بقانون 15/2020 إمكانية إجراء تعديلات مستقبلية من خلال البند "rebant sticibus rebicلكن فهم دائمًا أن هذه الأداة استثنائية للغاية ، على الرغم من أن المحاكم ، على الأرجح ، لديها زيادة في الأمور المتعلقة بهذا الأمر.

يبدو من الواضح أن اللوائح الجديدة التي تم وضعها بموجب المرسوم الملكي بقانون 15/2020 ليست بأثر رجعي فيما يتعلق بالإيجارات التي تم دفعها بالفعل خلال فترة حالة الإنذار ولكن قبل دخولها حيز التنفيذ ، ولكن مسألة الاتفاقات التي يمكن أن يكون لها أثر رجعي. تم الوصول إليه قبل 23.04.2020 بين المؤجر والمستأجر والتي يمكن إدراجها في حالة الفن. 1.2 الامتثال لمتطلبات الفن. 3 من المرسوم الملكي بقانون 15/2020 ، إذا كان من الممكن تعديلها بحكم القانون من خلال لائحة أكثر ملاءمة لأي من الأطراف
يمكن أيضًا فهم الإشارة إلى الدخل على أنها تنطبق على الدخل المتغير. ومع ذلك ، فهو قابل للنقاش وليس واضحًا ، لأن المرسوم الملكي بقانون 15/2020 لا يوضح ما إذا كانت تلك المبالغ التي يتناسب دفعها ، وفقًا للعقد ، مع المستأجر بطريقة جزئية لمفاهيم أخرى قابلة للاستيعاب الإيرادات. يمكن أن يشمل هذا الافتراض ، على سبيل المثال ، الاتفاقية التعاقدية التي يفترض بموجبها المستأجر دفعة القسط (أو لا) من IBI أو نفقات مجتمع المالكين ، مع كون المؤجر هو الملتزم الحقيقي (من وجهة النظر) للعرض الضريبي أو كمالك للممتلكات في ظل نظام الملكية الأفقي أو في المجمعات العقارية ، على التوالي). في هذه الحالات ، يمكن اعتبار أن المبلغ المدفوع من قبل المستأجر في الدفعة الشهرية لمثل هذه المفاهيم ، لأنه تم توقعه تعاقديًا ، يمكن اعتباره (أو لا) كمبلغ مدرج في دخل الإيجار ، وبالتالي ، ينطبق ( أم لا) المرسوم الملكي بقانون 15/2020.

لا يوجد رد في المرسوم الملكي بقانون 15/2020 على صمت "المالك الصغير" الذي يتلقى طلب التأجيل من المستأجر. هذا ، ما لم يرغب المرء ، عن طريق الإجبار ، في فهم أن الحل يجب أن يأتي من خلال تخصيص سندات الإيجار لدفع الإيجار الشهري. ومن اللافت للنظر أيضًا أنه على الرغم من أن هذا الوقف مُلزم للمالك الكبير أو شركة الإسكان العامة ، إلا أن المرسوم الملكي بقانون 15/2020 يلغي التزام المالك بتقديم رد إلى المستأجر ، كما هو الحال في حالة الإسكان في المرسوم الملكي بقانون 11/2020.

يجب أن نشير بإيجاز شديد إلى المشاكل التي يمكن أن تنشأ في مجال إجراءات الإخلاء التي يصعب على المستأجر فيها معارضة القضايا المتعلقة بالوقف الاختياري كما هو منصوص عليه حاليًا في قانون الإجراءات المدنية.

أخيرًا ، يمكن استخلاص بعض الاستنتاجات المتعلقة بالمسائل التفسيرية المثارة ، مع عدم وجود تنظيم لبعض عقود الإيجار ذات الأهمية الاقتصادية التي لا جدال فيها ، والدعاوى التي يمكن أن تنشأ بسبب عدم تحديد النطاق المؤقت للوقف الاختياري أو التمديد أو عدمه. للمبالغ المتفق عليها في العقود التي يلتزم المستأجر بدفعها دون تشكيل الضيق الضيق الإيجارات ، لأسباب معارضة محدودة للغاية ، دون أدنى شك ، في محاكمة الإخلاء والمادة المثير للجدل دائمًا والموجود في كل مكان rebant sticibus rebic، الذي يبدو أن تنظيمه أو وضعه يتطلب حداً أدنى من التنظيم.

المؤلف: José Ramón Couso ، المدير العام للشركة - شريك Ceca Magán Abogados

إذا كانت المقالة ممتعة بالنسبة لك ،

ندعوك لمشاركتها على الشبكات الاجتماعية

إيجار المحل التجاري. القضايا القانونية والعملية ، بقلم خوسيه رامون كوسو
حصة على التغريد
تويتر
حصة على LinkedIn
لينكد إن:
حصة في الفيسبوك
فيس بوك
المشاركة على البريد الإلكتروني
البريد الإلكتروني

ترك تعليق

يستخدم هذا الموقع Akismet لتقليل المحتوى غير المرغوب فيه. تعرف على كيفية معالجة بيانات تعليقك.

اتصال

املأ النموذج وسيتصل بك أحد أعضاء فريقنا قريبًا.