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Le bail des locaux commerciaux. Questions juridiques et pratiques, par José Ramón Couso

"Le 7 mai dernier a été célébré à Fide la Session en ligne : Location de locaux commerciaux. Problèmes juridiques et pratiques. Un résumé de la session a été préparé par José Ramón Couso, directeur général de l'entreprise - partenaire de Ceca Magán Abogado"

Le 7 mai, il s'est tenu à Fide la Session en ligne: La location des locaux commerciaux. Questions juridiques et pratiques. Nous avons Gema Susana Fernández Diaz, Magistrat du Tribunal de première instance n ° 4 de Madrid et Mariano Yzquierdo, Professeur de droit civil à la Faculté de droit de l'Université Complutense de Madrid. La session était animée par José Ramon Couso, Associé de Ceca Magán Abogados et directeur général de l'entreprise. Membre du Conseil Académique de Fide.


Nous collectons ci-dessous certains réflexions préparées par José Ramón Couso qui ont été discutés au cours de la session.

La déclaration de l'état d'alarme affecte, comme on le sait, gravement les entreprises et les particuliers dans leurs activités productives et professionnelles. Compte tenu de l'incertitude de la situation dérivée de la crise du COVID-19, en raison de l'arrêt forcé de multiples secteurs économiques et de la réduction conséquente des revenus de l'activité commerciale, la réduction des dépenses ordinaires est obligatoire pour les PME et les indépendants, jusqu'au annoncé «nouvelle normale» n'est pas récupéré.

La législation extraordinaire COVID-19 a réglementé, par le décret royal-loi 15/2020, le bail à usage autre que le logement avec de grands propriétaires, définissant, à ces fins, le concept de locataires qui seront toujours des travailleurs indépendants et des PME, étant conscient que de nombreux établissements industriels et entrepôts ont été contraints de cesser leur activité par arrêté administratif.

En outre, avant la promulgation de cette législation extraordinaire, un débat juridique intense sur la question avait déjà été ouvert, avec des positions doctrinales contradictoires et à partir duquel des conclusions très différentes pouvaient être tirées et, sans aucun doute, avec une incidence patrimoniale pertinente; ainsi, une solution juridique appuyée par la force majeure et une autre protégée par le "rébus sic stantibus ».


Au cours de la session, les intervenants ont analysé le nouveau cadre juridique créé par le décret-loi royal 15/2020, les antécédents et les critères établis dans notre système juridique, l'application éventuelle de solutions non envisagées dans la nouvelle législation, l'absence de conséquences des dispositions légales pour certains baux (art. 2 RDL), la validité des accords antérieurs à l'arrêté-loi royal susmentionné et certains critères juridiques pratiques et même des propositions d'adaptation législative ou d'ajustement dans ce domaine pertinent.

Il a été constaté au cours de la séance que la situation découlant de la déclaration de l'état d'alarme et de la fermeture forcée de milliers de locaux commerciaux, a généré un scénario nouveau et un besoin pressant d'approches juridiques sûres dans les relations contractuelles entre locataires et propriétaires. La dimension du problème a des chiffres: quelque 563 centres commerciaux dans toute l'Espagne et des centaines de milliers de locaux commerciaux avec des activités commerciales et professionnelles sans revenus ces dernières semaines.

Il est évident que, du 14 mars à la promulgation du décret-loi royal 15/2020, il s'est écoulé longtemps: les loyers mensuels ont été payés, la TVA a été déclarée et, aussi, les contrats de location ont été renégociés.

On peut dire que le décret-loi royal 15/2020, entré en vigueur le 23 avril, est arrivé en retard et s'est écarté des projets plus ou moins apocryphes qui avaient circulé avant d'en connaître le contenu et qui prévoyaient des lacunes et des aides directes; De même, la solution partielle prévue par le décret-loi royal 15/2020 n'est pas similaire à d'autres adoptées dans des pays comme l'Allemagne, l'Italie et le Portugal.

La portée limitée du type de baux qu'elle réglemente est frappante, en laissant un nombre important d'entre eux en dehors de son champ d'application, soit pour des raisons subjectives (car ils ne sont pas un grand propriétaire ou une entreprise publique) et leur efficacité est évidemment remise en question. Impératif ( art.2.1), soit pour des raisons objectives (celles qui ne sont pas envisagées dans le LAU et ne sont pas des baux industriels)

Le décret-loi royal 15/2020 maintient un équilibre difficile entre la protection d'un locataire dont l'activité a été suspendue en raison de l'état d'alerte ou dont les revenus professionnels ou commerciaux ont diminué d'au moins 75% et le bailleur, auquel il lie une obligation moratoire dans le cas d'être un grand propriétaire, définissant ce dernier comme le propriétaire (nous comprenons qu'en pleine propriété ou en tant que propriétaire de l'usufruit) de plus de 10 propriétés urbaines, à l'exclusion des garages et des débarras, ou une superficie construite de Plus de 1.500 2 mXNUMX.

Ainsi, selon une interprétation assez majoritaire de l'art. 1544.3º de notre Code civil, il n'est établi nulle part dans le droit espagnol que le risque de ne pas pouvoir utiliser le bien loué en raison de l'exigence d'une règle impérative ou prohibitive doit incomber au propriétaire; il faut plutôt conclure le contraire. Mais cela n'est pas clair dans l'arrêté-loi royal, même s'il laisse, comme on l'a vu, un prétendu sentiment de favoriser le locataire si le bailleur est un gros exploitant (selon les termes précités) en lui imposant automatiquement le moratoire, quelque chose qui ne rentre pas quand ce n'était pas une grande fourchette.

Concernant le calcul du moratoire sur le paiement du loyer locatif, il n'est pas clair si les quatre mois prévus à l'art. 1 du décret-loi royal 15/2020 sont une limite maximale ou si elle doit être comprise comme «la durée de l'état d'alarme plus un maximum de quatre mois». C'est certainement une question d'interprétation pertinente.

La protection établie dans le décret-loi royal 15/2020 n'exclut pas la possibilité de futurs réajustements via la clause "rébus sic stantibus»Mais toujours comprendre que cet outil est extrêmement exceptionnel, même si les tribunaux, très probablement, ont une augmentation des affaires liées à cette affaire.

Il semble clair que la nouvelle réglementation établie par le décret-loi royal 15/2020 n'est pas rétroactive par rapport aux loyers déjà payés pendant la période de l'état d'alerte mais avant son entrée en vigueur, mais la question des accords qui ont été conclu avant le 23.04.2020/1.2/3 entre le bailleur et le locataire qui pourrait être subsumé dans le cas de l'art. 15 conforme aux exigences de l'art. 2020 du décret-loi royal XNUMX/XNUMX, s'ils pouvaient être modifiés ex lege par une réglementation plus favorable pour l'une des parties
La référence au revenu peut également être comprise comme applicable au revenu variable. Cependant, il est discutable et il n'est pas clair, puisque le décret-loi royal 15/2020 ne précise pas, si les montants dont le paiement, selon le contrat, correspond au locataire de manière fractionnée pour d'autres concepts sont assimilables à le revenu. Cette hypothèse pourrait inclure, à titre d'exemple, l'accord contractuel par lequel le locataire assume le paiement échelonné (ou non) de l'IBI ou des dépenses de la communauté de propriétaires, le bailleur étant le véritable obligé (du point de vue fiscal ou en tant que propriétaire de l'immeuble sous le régime de la propriété horizontale ou dans des complexes immobiliers, respectivement). Dans ces cas, on pourrait considérer que le montant payé par le locataire dans la mensualité pour de tels concepts, parce qu'il était prévu contractuellement, pourrait être considéré (ou non) comme un montant assimilé aux revenus locatifs et, par conséquent, s'appliquer ( ou non) le décret-loi royal 15/2020.

Il n'y a pas de réponse dans le décret-loi royal 15/2020 au silence du «petit bailleur» qui reçoit une demande de remise du locataire. Ceci, à moins que, en forçant les choses, on veuille comprendre que la solution doit venir en allouant les obligations de location au paiement d'un loyer mensuel. Il est également frappant que, bien que ce moratoire soit contraignant pour le grand exploitant ou la société de logements sociaux, le décret-loi royal 15/2020 omet l'obligation du bailleur de donner une réponse au locataire, comme il le fait dans le cas du logement. dans le décret-loi royal 11/2020.

Il faut se référer très succinctement aux problèmes qui peuvent se poser dans le domaine des procédures d'expulsion dans lesquelles il est difficile pour le locataire de pouvoir s'opposer aux questions liées au moratoire tel que réglementé actuellement par la loi de procédure civile.

Enfin, certaines conclusions pourraient être tirées en lien avec les questions d'interprétation soulevées, avec l'absence de réglementation pour certains baux d'une pertinence économique incontestable, le contentieux qui pourrait surgir du fait du manque de spécificité sur la portée temporaire du moratoire, l'extension ou non aux montants convenus dans les contrats auxquels le locataire est tenu de payer sans constituer Stricto sensu revenu, à des motifs d'opposition très limités, sans aucun doute, dans le procès d'expulsion et à la clause toujours controversée et omniprésente rébus sic stantibus, dont la régulation ou la positivité semble exiger une régulation des minimums.

Auteur: José Ramón Couso, Directeur Général d'Entreprise - Associé de Ceca Magán Abogados

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