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事業所の賃貸。 JoséRamónCousoによる法的および実務上の問題

「7月XNUMX日、オンラインセッションがFide:事業所のリースで開催されました。法的および実務上の問題。セッションの概要は、CecaMagánAbogadoのパートナーであるJoséRamónCousoによって作成されました。」
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7月XNUMX日、 オンラインセッション:事業所のリース。 法的および実際的な問題。 我々は持っています GemaSusanaFernándezDíaz、 マドリッドの第一審第4裁判所の治安判事 とマリアーノイスキエルド、 マドリッドコンプルテンセ大学法学部民法学教授。 セッションはによってモデレートされました JoséRamónCouso、 CecaMagánAbogadosのパートナーであり、同社のコーポレートゼネラルディレクター。 アカデミックカウンシルオブファイドのメンバー。


以下に収集します JoséRamónCousoが作成した反射 それはセッションで議論されました。

警戒状態の宣言は、よく知られているように、企業や個人の生産的かつ専門的な活動に深刻な影響を及ぼしています。 COVID-19危機に由来する状況の不確実性を考えると、複数の経済部門の強制停止とその結果としての事業活動からの収入の減少により、中小企業と自営業者は、発表された「ニューノーマル」は回復しません。

臨時法COVID-19は、Royal Decree-Law 15/2020を通じて、大口所有者のいる住宅以外の用途の賃貸を規制し、これらの目的のために、常に自営業のテナントと中小企業の概念を定義しています。多くの施設や産業倉庫は、行政命令により活動を停止せざるを得ないことを認識しています。

さらに、この特別な法律が公布される前に、この問題に関する激しい法的な議論がすでに開かれており、教義上の立場が対立しており、そこから非常に異なる結論を導き出すことができ、間違いなく、関連する家父長的影響がありました。 したがって、不可抗力によってサポートされる法的解決策と、「立っている問題"。


セッション中、講演者は、Royal Decree-Law 15/2020によって作成された新しい法的枠組み、法制度で確立された前例と基準、新しい法律で想定されていない解決策の適用の可能性、結果の欠如を分析しました。一部のリース(第2条RDL)については、前述の王立法令以前の合意の有効性、いくつかの実際的な法的基準、さらにはこの関連事項における立法上の適応または調整の提案もあります。

セッションでは、警戒状態の宣言と数千の事業所の強制閉鎖に起因する状況が、テナントと家主の間の契約関係における新しいシナリオと安全な法的アプローチの差し迫った必要性を生み出していることがわかりました。 問題の大きさには数字があります。スペイン全土にある約563のショッピングセンターと、ここ数週間は収入のないビジネスや専門的な活動を行う数十万の商業施設があります。

14月15日から2020年国王令XNUMX/XNUMXの公布まで、月々の家賃の支払い、付加価値税の申告、賃貸借契約の再交渉など、長い時間が経過したことは明らかです。

15月2020日に発効したRoyalDecree-Law 23/15は遅れて到着し、その内容を知る前に出回っていた多かれ少なかれ外典草案から出発し、欠点と直接援助を予期していたと言えます。 同様に、Royal Decree-Law 2020/XNUMXによって提供される部分的な解決策は、ドイツ、イタリア、ポルトガルなどの国で採用されている他の解決策とは異なります。

それが規制するリースの種類の限られた範囲は目を見張るものがあり、主観的な理由(彼らは大規模な不動産所有者または公開会社ではないため)のいずれかのためにその範囲からかなりの数を残しており、それらの有効性は明らかに疑問視されています。第2.1条)、客観的な理由(LAUで考慮されておらず、業界のリースではないもの)のいずれか

Royal Decree-Law 15/2020は、警戒状態のために活動が停止されたテナント、または専門家または事業の収入が少なくとも75%減少したテナントと、それが義務を結び付けている賃貸人との間の困難なバランスを維持しています。大規模な所有者である場合のモラトリアム、後者をガレージと保管室を除く10以上の都市の不動産の所有者(完全所有または用益権の所有者として理解している)、または建設されたエリアとして定義する1.500m2以上。

したがって、芸術のかなり大多数の解釈によると。 私たちの民法の1544.3º、スペインの法律では、命令的または禁止的な規則の要件のために賃貸物件を使用できないリスクが家主に負わなければならないことはどこにも確立されていません。 むしろ、反対の結論を下す必要があります。 しかし、これは王立法令では明確ではありませんが、これまで見てきたように、家主が大家である場合(引用された条件によると)、自動的にモラトリアムを課すことにより、テナントを支持するという主張は残りますが、大きなフォークではなかったときに収まらないもの。

賃貸料の支払いのモラトリアムの計算に関しては、1ヶ月が芸術で確立されたかどうかは明らかではありません。 Royal Decree-Law 15/2020のXNUMXは上限であるか、または「警報の状態が続く時間に最大XNUMXか月を加えたもの」として理解する必要がある場合。 それは確かに関連する解釈の質問です。

Royal Decree-Law 15/2020で確立された保護は、「条項」による将来の再調整の可能性を排除するものではありません。立っている問題」しかし、裁判所はおそらくこの問題に関連する問題が増加しているものの、このツールは非常に例外的であることを常に理解しています。

Royal Decree-Law 15/2020によって制定された新しい規制は、警戒状態の期間中、発効前にすでに支払われた家賃に関して遡及的ではないことは明らかですが、アートの場合に含まれる可能性のある賃貸人とテナントの間で23.04.2020年1.2月3日より前に到達した。 15芸術の要件への準拠。 法令2020/XNUMXのXNUMX、いずれかの当事者にとってより有利な規制によって法的に変更される可能性がある場合
所得への言及は、変動所得にも当てはまると理解することができます。 しかし、それは議論の余地があり、明確ではありません。なぜなら、Royal Decree-Law 15/2020は、契約によると、他の概念の分割払いでテナントに対応する支払いが収入に同化できるかどうかを明示していないからです。 この仮定には、例として、借手がIBIの分割払い(またはそうでない)または所有者のコミュニティの費用を引き受けるという契約上の合意が含まれる可能性があります。税務上の見解、または水平不動産制度の下で、または不動産複合施設での不動産の所有者として)。 これらの場合、契約上予見されていたため、テナントが月額料金で支払う金額は、賃貸収入と同化した金額とみなすことができる(またはしない)と考えられます。かどうか)王立令-法律15/2020。

テナントから延期の要請を受けた「小さな家主」の沈黙に対する法令15/2020の対応はありません。 これは、物事を強制しない限り、解決策は月額家賃の支払いにリース債を割り当てることによってもたらされなければならないことを理解したい場合を除きます。 このモラトリアムは大規模な所有者または公営住宅会社を拘束しているが、Royal Decree-Law 15/2020は、住宅の場合と同様に、家主がテナントに対応する義務を省略していることも印象的です。法令-法律11/2020で。

民事訴訟法で現在規制されているモラトリアムに関連する問題にテナントが反対することが困難である、立ち退き手続きの分野で発生する可能性のある問題については、非常に簡潔に言及する必要があります。

最後に、提起された解釈上の問題に関連していくつかの結論を導き出すことができ、疑う余地のない経済的関連性のいくつかのリースに対する規制の欠如、モラトリアムの一時的な範囲、延長の有無に関する特異性の欠如のために生じる可能性のある訴訟借手が構成せずに支払う義務のある契約で合意された金額 stricto扇子 収入、非常に限られた反対の理由、間違いなく、小作農立ち退き裁判、そして常に物議を醸している遍在する条項 立っている問題、その規制または積極性は最小限の規制を必要とするようです。

著者:JoséRamónCouso、コーポレートゼネラルディレクター-CecaMagánAbogadosのパートナー

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