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O arrendamento das instalações comerciais. Questões jurídicas e práticas, de José Ramón Couso

"O último 7 de maio foi comemorado em Fide a Sessão Online: Locação de instalações comerciais. Aspectos jurídicos e práticos. Um resumo da sessão foi preparado por José Ramón Couso, Gerente Geral Corporativo – Sócio de Ceca Magán Abogado"

No dia 7 de maio, aconteceu em Fide la Sessão online: O arrendamento das instalações comerciais. Questões jurídicas e práticas. Contamos com Gema Susana Fernandez Diaz, Magistrado do Tribunal de Primeira Instância nº 4 de Madrid e Mariano Yzquierdo, Professor de Direito Civil na Faculdade de Direito da Universidade Complutense de Madrid. A sessão foi moderada por José Ramón Couso Sócio de Ceca Magán Abogados e Gerente Geral Corporativo da firma. Membro do Conselho Académico da Fide.


Coletamos abaixo de alguns reflexões preparadas por José Ramón Couso que foram discutidos na sessão.

A declaração do estado de alarme está, como se sabe, afetando gravemente as empresas e os indivíduos nas suas atividades produtivas e profissionais. Dada a incerteza da situação derivada da crise da COVID-19, devido à paralisação forçada de múltiplos setores da economia e a consequente redução das receitas da atividade empresarial, o corte das despesas ordinárias é obrigatório para as PMEs e autônomos, até o anunciou 'novo normal' não é recuperado.

A legislação extraordinária COVID-19 regulamentou, através do Real Decreto-Lei 15/2020, o arrendamento para uso diferente de habitação a grandes proprietários, definindo, para o efeito, o conceito de inquilino que será sempre autônomo e PME, sendo ciente de que muitos estabelecimentos e entrepostos industriais foram obrigados a cessar a sua atividade por ordem administrativa.

Além disso, antes da promulgação desta legislação extraordinária, já havia sido aberto um intenso debate jurídico sobre a matéria, com posições doutrinárias conflitantes e a partir do qual se podiam tirar conclusões muito diferentes e, sem dúvida, com relevante impacto patrimonial; assim, uma solução jurídica amparada por força maior e outra amparada pelo “Rebus sic Stantibus".


Durante a sessão, os oradores analisaram o novo quadro jurídico criado pelo Real Decreto-Lei 15/2020, os antecedentes e critérios estabelecidos no nosso ordenamento jurídico, a possível aplicação de soluções não contempladas na nova legislação, a ausência de consequências. para alguns contratos de arrendamento (art. 2º RDL), a validade dos contratos anteriores ao referido Real Decreto-lei e alguns critérios jurídicos práticos e mesmo propostas de adaptação ou ajustamento legislativo nesta matéria relevante.

Verificou-se na sessão que a situação decorrente da declaração do estado de alarme e do encerramento forçado de milhares de estabelecimentos comerciais, gerou um cenário novo e uma necessidade premente de abordagens jurídicas seguras nas relações contratuais entre inquilinos e senhorios. A dimensão do problema tem números: cerca de 563 Centros Comerciais em toda a Espanha e centenas de milhares de estabelecimentos comerciais com atividades empresariais e profissionais sem rendimentos nas últimas semanas.

É claro que, de 14 de março à promulgação do Real Decreto-Lei 15/2020, já se passou muito tempo: foram pagas rendas mensais, declarado o IVA e, também, os contratos de arrendamento foram renegociados.

Pode dizer-se que o Real Decreto-Lei 15/2020, que entrou em vigor a 23 de abril, chegou tarde e afastou-se de projectos mais ou menos apócrifos que circularam antes do conhecimento do seu conteúdo e que previam lacunas e ajudas directas; Do mesmo modo, a solução parcial prevista pelo Real Decreto-Lei 15/2020 não é semelhante a outras adotadas em países como a Alemanha, Itália e Portugal.

Chama a atenção o escopo limitado do tipo de arrendamento que regulamenta, deixando um número significativo deles fora de seu escopo, seja por razões subjetivas (por não ser grande titular de imóvel ou empresa pública) e sua eficácia é obviamente questionada. art. 2.1), seja por razões objetivas (aquelas que não estão contempladas na LAU e não são arrendamentos industriais)

O Real Decreto-Lei 15/2020 mantém um difícil equilíbrio entre a protecção do inquilino cuja actividade foi suspensa por estado de alarme ou cujo rendimento profissional ou empresarial diminuiu em pelo menos 75% e o locador, a quem vincula uma obrigação moratória em caso de grande titular, definindo-se este último como titular (entendemos que em plena posse ou como titular do usufruto) de mais de 10 imóveis urbanos, excluindo garagens e arrecadações, ou ainda área construída de Mais de 1.500 m2.

Assim, de acordo com uma interpretação razoavelmente majoritária do art. 1544.3º do nosso Código Civil, em nenhuma parte do Direito espanhol está previsto que o risco de não poder usufruir do imóvel alugado por exigência de norma imperativa ou proibitiva recaia sobre o senhorio; em vez disso, o oposto deve ser concluído. Mas isso não está claro no Real Decreto-Lei, embora deixe, como vimos, um pretenso sentimento de favorecimento do inquilino se o senhorio for grande titular (nos termos citados) ao impor-lhe automaticamente a moratória, algo que não cabia quando não era um grande garfo.

Quanto ao cômputo da moratória sobre o pagamento do aluguel, não está claro se o quadrimestre estabelecido no art. 1 do Real Decreto-Lei 15/2020 são um limite máximo ou se deve ser entendido como o “tempo que dura o estado de alarme mais o máximo de quatro meses”. Certamente é uma questão interpretativa relevante.

A proteção estabelecida no Real Decreto-Lei 15/2020 não exclui a possibilidade de futuros reajustes via cláusula “Rebus sic StantibusMas sempre entendendo que essa ferramenta é extremamente excepcional, embora os tribunais, muito possivelmente, tenham um aumento nas matérias relacionadas a esse assunto.

Parece claro que os novos regulamentos instituídos pelo Real Decreto-Lei 15/2020 não são retroativos em relação às rendas já pagas durante o período do estado de alarme mas antes da sua entrada em vigor, mas sim a questão dos acordos que poderiam ter sido alcançada antes de 23.04.2020 entre o locador e o locatário que poderia ser subsumida no caso do art. 1.2 atendendo aos requisitos do art. 3º do Real Decreto-Lei 15/2020, se pudessem ser modificados ex lege por um regulamento mais favorável a qualquer das partes
A referência ao rendimento também pode ser entendida como aplicável ao rendimento variável. No entanto, é discutível e pouco claro, uma vez que o Real Decreto-Lei 15/2020 não o explicita, se aquelas quantias cujo pagamento, nos termos do contrato, correspondem ao locatário a prazo para outros conceitos são equiparáveis ​​a rendimentos. Essa premissa poderia incluir, a título de exemplo, o acordo contratual pelo qual o locatário assume o parcelamento (ou não) do IBI ou despesas da comunidade de proprietários, sendo o locador o verdadeiro obrigado (do ponto de vista de fiscal ou como titular de imóvel em regime de propriedade horizontal ou em loteamento imobiliário, respetivamente). Nestes casos, pode-se considerar que o valor pago pelo locatário na mensalidade de tais conceitos, por estar contratualmente previsto, poderia ser considerado (ou não) um valor equiparado à receita de aluguel e, portanto, aplicável ( ou não) o Real Decreto-Lei 15/2020.

Não há resposta no Real Decreto-Lei 15/2020 ao silêncio do “pequeno senhorio” que recebe o pedido de adiamento do inquilino. Isso, a menos que, forçando as coisas, você queira entender que a solução tem que vir alocando os títulos do arrendamento ao pagamento de um aluguel mensal. É também surpreendente que, embora esta moratória seja vinculativa para o grande titular ou sociedade de habitação pública, o Real Decreto-Lei 15/2020 omite a obrigação do senhorio de dar resposta ao inquilino, como acontece no caso da habitação no Real Decreto-Lei 11/2020.

Devemos referir-nos de forma muito sucinta aos problemas que podem surgir no âmbito dos processos de despejo, nos quais é difícil ao inquilino poder opor-se às questões relacionadas com a moratória tal como está regulamentada atualmente na Lei de Processo Civil.

Por fim, algumas conclusões podem ser tiradas em relação às questões interpretativas levantadas, com a falta de regulamentação para alguns arrendamentos de indiscutível relevância econômica, o contencioso que poderia surgir devido à falta de especificidade sobre o alcance temporário da moratória, a prorrogação ou não aos valores acordados em contratos aos quais o locatário é obrigado a pagar sem constituir stricto sensu renda, a fundamentos de oposição muito limitados, sem dúvida, no processo de despejo e à cláusula sempre polêmica e onipresente Rebus sic Stantibus, cuja regulação ou positividade parece exigir uma regulação mínima.

Autor: José Ramón Couso, Diretor Geral Corporativo - Sócio de Ceca Magán Abogados

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