es Español

Аренда коммерческого помещения. Юридические и практические вопросы, Хосе Рамон Кусо

«7 мая в Fide прошла онлайн-сессия:« Аренда помещений для бизнеса. Юридические и практические вопросы. Резюме сессии было подготовлено Хосе Рамоном Коусо, корпоративным генеральным директором - партнером Ceca Magán Abogado »
Поделиться на Twitter
Поделиться на LinkedIn
Поделиться на Facebook
Поделиться по электронной почте

7 мая Онлайн-сессия: Аренда коммерческого помещения. Юридические и практические вопросы. У нас есть Хема Сусана Фернандес Диас, Магистрат суда первой инстанции № 4 Мадрида и Мариано Изкиердо, Профессор гражданского права юридического факультета Мадридского университета Комплутенсе. Модератором сессии выступил Хосе Рамон Кусо, Партнер Ceca Magán Abogados и корпоративный генеральный директор фирмы. Член Ученого совета ФИДЕ.


Мы собираем ниже некоторые размышления подготовил Хосе Рамон Кусо которые обсуждались на сессии.

Объявление состояния тревоги, как хорошо известно, серьезно влияет на компании и отдельных лиц в их производственной и профессиональной деятельности. Учитывая неопределенность ситуации, возникшую из-за кризиса COVID-19, из-за вынужденной остановки нескольких секторов экономики и последующего сокращения доходов от деловой активности, сокращение обычных расходов является обязательным для МСП и самозанятых до тех пор, пока объявленный "новый нормальный" не восстанавливается.

Чрезвычайное законодательство COVID-19 регулирует посредством Королевского декрета-закона 15/2020 аренду для других целей, кроме жилья с крупными владельцами, определяя для этих целей понятие арендаторов, которые всегда будут самозанятыми, и малых и средних предприятий, которые являются осознают, что многие промышленные предприятия и склады вынуждены прекратить свою деятельность в административном порядке.

Кроме того, до обнародования этого необычного закона уже были начаты интенсивные юридические дебаты по этому вопросу, с противоречивыми доктринальными позициями и из которых можно было сделать очень разные выводы и, без сомнения, относящиеся к родовой сфере; таким образом, правовое решение, подкрепленное форс-мажорными обстоятельствами, и другое, защищенное «ребус зик стантибус».


В ходе сессии спикеры проанализировали новую правовую базу, созданную Королевским указом-законом 15/2020, предшествующие этапы и критерии, установленные в нашей правовой системе, возможное применение решений, не предусмотренных в новом законодательстве, отсутствие последствий правовых положений для некоторые договоры аренды (статья 2 RDL), срок действия соглашений до вышеупомянутого Королевского декрета и некоторые практические правовые критерии и даже предложения по адаптации или корректировке законодательства в этом соответствующем вопросе.

В ходе заседания было установлено, что ситуация, возникшая в результате объявления состояния тревоги и принудительного закрытия тысяч коммерческих помещений, породила новый сценарий и острую необходимость в безопасных юридических подходах в договорных отношениях между арендаторами и арендодателями. Масштабы проблемы выражаются в цифрах: около 563 торговых центров по всей Испании и сотни тысяч коммерческих помещений с коммерческой и профессиональной деятельностью без дохода в последние недели.

Очевидно, что с 14 марта до обнародования Королевского указа-закона 15/2020 прошло много времени: ежемесячная арендная плата выплачивалась, декларировался НДС, а также были пересмотрены договоры аренды.

Можно сказать, что Королевский указ-закон 15/2020, вступивший в силу 23 апреля, прибыл с опозданием и отклонился от более или менее апокрифических проектов, которые были распространены до того, как было известно его содержание, и которые предусматривали недостатки и прямую помощь; Точно так же частичное решение, предусмотренное Королевским декретом-законом 15/2020, не похоже на другие решения, принятые в таких странах, как Германия, Италия и Португалия.

Поражает ограниченный объем регулируемых им договоров аренды, поскольку значительная часть из них остается вне сферы его действия либо по субъективным причинам (поскольку они не являются крупными собственниками или публичными компаниями), и их эффективность, очевидно, ставится под сомнение. ст. 2.1) либо по объективным причинам (те, которые не предусмотрены в LAU и не являются отраслевой арендой)

Королевский указ-закон 15/2020 поддерживает сложный баланс между защитой арендатора, деятельность которого была приостановлена ​​из-за состояния тревоги или чей профессиональный или деловой доход снизился как минимум на 75%, и арендодателем, с которым он связывает обязательную мораторий в случае, если он является крупным владельцем, определяя последнего как владельца (мы понимаем, что в полной собственности или как владелец узуфрукта) более 10 городских объектов, за исключением гаражей и складских помещений, или застроенной площади Более 1.500 м2.

Таким образом, согласно довольно подавляющему большинству толкований ст. 1544.3º нашего Гражданского кодекса, в испанском законодательстве нигде не установлено, что риск неспособности использовать арендованное имущество из-за требования императивного или запретительного правила должен ложиться на арендодателя; скорее, следует сделать противоположный вывод. Но это не ясно в Королевском декрете-законе, хотя он оставляет, как мы видели, предполагаемое чувство предпочтения арендатора, если арендодатель является крупным владельцем (в соответствии с вышеупомянутыми условиями), автоматически налагая на него мораторий, то, что не подходит, когда это была не большая вилка.

Что касается исчисления моратория на выплату арендной платы, то неясно, были ли четыре месяца, установленные в ст. 1 Королевского декрета-закона 15/2020 являются максимальным пределом или, если его следует понимать как «время, в течение которого длится состояние тревоги плюс максимум четыре месяца». Это, безусловно, актуальный вопрос для толкования.

Защита, установленная Королевским декретом-законом 15/2020, не исключает возможности будущих корректировок через пункт «ребус зик стантибусНо всегда понимая, что это средство в высшей степени исключительное, хотя у судов, вполне возможно, есть больше вопросов, связанных с этим делом.

Кажется очевидным, что новые правила, установленные Королевским декретом-законом 15/2020, имеют обратную силу не в отношении арендной платы, уже уплаченной в период состояния тревоги, но до его вступления в силу, но вопрос соглашений, которые могли иметь достигнутое до 23.04.2020 между арендодателем и арендатором, которое может быть включено в случае ст. 1.2 с соблюдением требований ст. 3 Королевского декрета-закона 15/2020, если они могут быть изменены ex lege путем более благоприятного регулирования для любой из сторон
Ссылку на доход можно также понимать как применимую к переменному доходу. Тем не менее, это спорно и не ясно, так как Королевский декрет-закон 15/2020 не делает его явным, если эти суммы которых платеж, в соответствии с договором, соответствует арендатору в дробном пути для других концепций усвояемые для доход. Это допущение может включать, в качестве примера, договорное соглашение, в соответствии с которым арендатор принимает на себя частичный платеж (или нет) IBI или расходов сообщества собственников, при этом арендодатель является истинно обязанным (с точки зрения с налоговой точки зрения или как владелец собственности в рамках горизонтального режима собственности или в имущественных комплексах, соответственно). В этих случаях можно было бы считать, что сумма, выплачиваемая арендатором в качестве ежемесячного платежа за такие концепции, поскольку это было предусмотрено договором, может рассматриваться (или нет) как сумма, приравненная к доходу от аренды и, следовательно, применяться ( или нет) Королевский указ-закон 15/2020.

В Королевском декрете-законе 15/2020 нет ответа на молчание «мелкого домовладельца», который получает от арендатора просьбу об отсрочке. Это, если только путем принуждения кто-то не хочет понять, что решение должно прийти через выделение арендных облигаций на выплату ежемесячной арендной платы. Также примечательно то, что, хотя этот мораторий является обязательным для крупного собственника или государственной жилищной компании, Королевский указ-закон 15/2020 опускает обязанность домовладельца давать ответ арендатору, как это делается в случае жилья. в Королевском декрете-законе 11/2020.

Мы должны очень кратко сослаться на проблемы, которые могут возникнуть в области процедуры выселения, в которой арендатору сложно возражать против вопросов, связанных с мораторием, как это в настоящее время регулируется Гражданским процессуальным законом.

Наконец, можно сделать некоторые выводы, связанные с поднятыми проблемами интерпретации, с отсутствием регулирования для некоторых договоров аренды, неоспоримых с экономической точки зрения, судебным разбирательством, которое могло возникнуть из-за отсутствия конкретики в отношении временного объема моратория, продления или отсутствия к суммам, согласованным в договорах, которые арендатор обязан уплатить, не являясь в строгом смысле слова доход, на очень ограниченные основания возражения, без сомнения, в суде о выселении и на всегда спорную и вездесущую оговорку ребус зик стантибус, чья регуляция или позитивность, кажется, требует регулирования минимумов.

Автор: Хосе Рамон Кусо, корпоративный генеральный директор - партнер Ceca Magán Abogados

Если статья была вам интересна,

Мы приглашаем вас поделиться им в социальных сетях.

Поделиться на Twitter
Twitter
Поделиться на LinkedIn
LinkedIn
Поделиться на Facebook
Facebook
Поделиться по электронной почте
Эл. адрес

Оставить комментарий

Этот сайт использует Akismet для уменьшения количества спама. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Контакты

Заполните форму, и кто-нибудь из нашей команды свяжется с вами в ближайшее время.