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营业场所的租赁。 法律和实际问题,何塞·拉蒙·库索(JoséRamónCouso)

“去年 7 月 XNUMX 日在 Fide 在线会议:经营场所的租赁。 法律和实际问题。 会议摘要由公司总经理 – Ceca Magán Abogado 合伙人 José Ramón Couso 编写”

7月XNUMX日,在 Fide la 在线会议:营业场所的租赁。 法律和实际问题。 我们有 Gema SusanaFernándezDíaz, 马德里四审法院裁判官 和Mariano Yzquierdo, 马德里康普顿斯大学法学院民法教授。 会议由主持 乔斯·拉蒙·库索(JoséRamónCouso), Ceca Magán Abogados 的合伙人兼公司总经理。 学术委员会成员 Fide.


我们在下面收集一些 何塞·拉蒙·库索(JoséRamónCouso)准备的思考 在本次会议中讨论的内容。

众所周知,警报状态的声明会严重影响公司和个人的生产和专业活动。 鉴于COVID-19危机导致的局势不确定性,由于多个经济部门被迫停工以及随之而来的商业活动收入减少,中小企业和自雇人士必须削减普通费用,直到宣布的“新常态”未恢复。

非凡的立法COVID-19通过《皇家法令》第15/2020号,对拥有大批持有人的房屋以外的租赁进行了规定,为此目的,定义了将永远是自雇的租户和中小型企业的概念。意识到许多工业机构和仓库已被行政命令强迫停止其活动。

此外,在这项非同寻常的立法颁布之前,已经就此事展开了激烈的法律辩论,教义立场相互矛盾,从中可以得出截然不同的结论,而且毫无疑问,还有与世袭有关的事件; 因此,法律解决方案受不可抗力的支持,而另一种解决方案则受“社交游戏“。


在会议期间,发言者分析了第15/2020号皇家法令创建的新法律框架,我们法律体系中建立的先决条件和标准,新立法未考虑的解决方案的可能应用,缺乏后果的法律规定一些租赁(RDL第2条),上述《皇家法令》之前的协议的有效性以及一些实际的法律标准,甚至是有关此事项的立法适应或调整建议。

在本届会议上发现,宣布警报状态和成千上万个营业场所被迫关闭所产生的情况产生了一种新的情况,并且迫切需要在房客与房东之间的合同关系中采取安全的法律手段。 问题的严重性在于:西班牙近563个购物中心以及数十万个商业场所,这些商业场所在最近几周没有收入,却从事商业和专业活动。

显然,从14月15日到《皇家法令2020/XNUMX》颁布,已经过去了很长时间:每月支付租金,宣告增值税以及重新协商了租赁合同。

可以说,于15月2020日生效的第23/15号皇家法令迟到了,或多或少地掩盖了伪造的草稿,这些草稿在不知道其内容,未预见缺点和直接援助之前就已经散发了; 同样,皇家法令2020/XNUMX提供的部分解决方案与德国,意大利和葡萄牙等国家采用的其他解决方案也不相似。

由于主观原因(因为他们不是大型财产持有人或上市公司),其监管的租赁类型范围有限,令人吃惊,使其中很大一部分超出了其范围,并且其有效性显然受到质疑。第2.1条),出于客观原因(LAU中未考虑且不是行业租赁的原因)

《皇家法令15/2020》在保护因警报状态而被暂停活动或专业或业务收入下降至少75%的房客与确实与房东联系在一起的房东之间保持着艰难的平衡如果是大持有人,则暂停执行,将后者定义为超过10个城市财产的拥有人(我们理解为完全拥有或拥有使用权的拥有人),不包括车库和储藏室或建筑面积超过1.500平方米

因此,根据对艺术的相当多数的解释。 1544.3º我们的民法典,在西班牙法律中没有任何地方规定,由于强制性或禁止性规则的要求而无法使用租赁财产的风险必须由房东承担; 相反,应该得出相反的结论。 但这在《皇家法令》中尚不明确,尽管我们已经看到,据称,如果房东是大股东(根据上述条款),可以通过自动向他施加暂停令,而倾向于租客,从而有利于租客,当它不是大叉子时不适合的东西。

关于暂停支付租金的计算,尚不清楚这四个月是否在艺术上确定。 皇家法令1/15中的2020是最大限制,或者应理解为“警报状态持续的时间加上最多四个月的时间”。 当然,这是一个相关的解释性问题。

皇家法令15/2020中建立的保护措施并不排除通过“社交游戏“但始终要理解,尽管法院在与该问题有关的事务上有很大增加,但这种工具是极其例外的。

显然,第15/2020号皇家法令所制定的新规定对于在警报状态下但在其生效之前已经支付的租金并没有追溯力,而是协议本来可以解决的问题。在23.04.2020年1.2月3日之前,出租人和承租人之间达成了在艺术方面可能包含的协议。 15符合艺术要求。 皇家法令2020/XNUMX中的第XNUMX条,如果可以通过对任何一方的更优惠法规在法律上对其进行修改
对收入的提及也可以理解为适用于可变收入。 但是,这尚有争议,而且尚不清楚,因为《皇家法令》第15/2020号并未明确规定,如果根据合同,其支付的金额与小额租金相对应于承租人的那些金额是否可以与其他概念同化收入。 举例来说,该假设可以包括承租人根据合同约定承担(或不承担)IBI的分期付款或所有者社区的费用,而出租人是真正的承付款项(从观点来看)。在水平财产制度下或在房地产综合体中分别作为税务视图或财产所有者)。 在这些情况下,可以认为,由于合同约定,房客在此类概念的每月付款中所支付的金额可以视为(或不视为)与租金收入同等的金额,因此适用(否)《皇家法令15/2020》。

《皇家法令15/2020》没有对“小房东”的沉默做出回应,“小房东”收到了房客的延期请求。 除非是通过强迫的事情,否则人们希望了解解决方案必须通过将租赁保证金分配给每月租金来实现。 令人惊讶的是,尽管这项暂停措施对大型持有人或公共住房公司具有约束力,但《皇家法令》第15/2020号却没有像房主那样,要求房东对房客做出回应的义务。皇家法令第11/2020号。

我们必须非常简洁地提及驱逐程序领域中可能出现的问题,在这些问题中,租户难以反对目前《民事诉讼法》所规定的与暂停令有关的问题。

最后,对于所提出的解释性问题,可以得出一些结论,因为对某些毫无疑问的经济意义的租赁缺乏监管,而由于对暂定暂缓范围,延长与否的特殊性缺乏针对性,可能引起诉讼。承租人有义务支付但未构成的合同中约定的金额 狭义 毫无疑问地,在驱逐审判中以及在有争议和无所不在的条款中获得了非常有限的反对理由的收入 社交游戏,其调节或积极性似乎要求对最小值进行调节。

作者:JoséRamónCouso,公司总经理-CecaMagánAbogados合伙人

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