El pasado 28 de abril, Fide, organizó una sesión sobre El valor de referencia y los medios de comprobación de valores inmobiliarios. Participaron como ponentes: José María Utande San Juan, Letrado del Tribunal Constitucional y Ángel Fernando Zaera Casado, Director general de la Agencia Tributaria Valenciana. La sesión estuvo moderada por Miguel Cruz Amorós, Abogado, exdirector General de Tributos, Consejero de JAJ & Asociados. Consejero Académico de Fide.
La sesión se centró enanalizar el impacto del valor de referencia introducido por la Ley 11/2021, de 9 de julio, en el marco de la histórica litigiosidad que ha rodeado la valoración inmobiliaria y la dificultad de fijar un «valor» —concepto jurídico indeterminado—como una magnitud precisa. La discusión giró en torno a la naturaleza jurídica del valor de referencia, su constitucionalidad, sus consecuencias sobre la litigiosidad y los instrumentos de impugnación disponibles para el contribuyente.
El eje de la sesión fue la Sentencia del Tribunal Constitucional núm. 13/2026, de 12 de febrero de 2026, dictada a raíz de una cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en la que se debatía la compatibilidad del valor de referencia con el principio de capacidad económica recogido en el artículo 31.1 de la Constitución Española.
Una de las claves interpretativas más relevantes de la sesión fue la distinción doctrinal, consolidada por el propio Tribunal Constitucional, entre la capacidad económica como «fundamento» de la imposición y como «medida» de la misma. La capacidad económica como fundamento exige que únicamente deban tributar quienes manifiestan una capacidad económica real, mientras que la capacidad económica como medida impone que la carga tributaria se cuantifique atendiendo a esa capacidad; esta segunda dimensión opera con especial intensidad en la cuantificación de la base imponible y admite modulaciones por razones de técnica tributaria, simplificación o practicabilidad administrativa, siempre que exista una justificación objetiva y razonable. Los ponentes destacaron que esta distinción es determinante: el valor de referencia no afecta al fundamento de la imposición, sino únicamente a la medida, y en ese plano el margen del legislador es mayor.
El Tribunal Constitucional desestimó la cuestión de inconstitucionalidad y declaró constitucional el valor de referencia al considerar que es un sistema objetivo de cuantificación de capacidades económicas potenciales, al gravar valores medios próximos al mercado, y que el sistema no tiene carácter cerrado: admite que el contribuyente acredite un valor distinto mediante prueba en los procedimientos de rectificación o impugnación. Las desviaciones puntuales entre el valor de referencia y el valor real de mercado no determinan, por sí solas, la inconstitucionalidad del sistema, precisamente porque el legislador prevé mecanismos para neutralizarlas permitiendo al contribuyente contradecir el valor aplicado.
Un debate central de la sesión fue la naturaleza jurídica del valor de referencia: ¿actúa como medio de prueba o de comprobación de valores, o como regla legal de determinación de la base imponible? Las intervenciones defendieron de forma mayoritaria que el valor de referencia opera como base imponible mínima o «valor de filtro»: si el contribuyente declara por ese valor —o por una magnitud superior—, la Administración no inicia comprobación de valores alguna, lo que desplaza el foco desde el procedimiento de comprobación de valores al control de la correcta consignación de la base imponible conforme a la regla legal. Esta calificación tiene consecuencias prácticas de primer orden, puesto que la Administración queda eximida de la tarea de individualizar el valor de cada inmueble en cada expediente, simplificando notablemente su gestión.
Precisamente esta configuración determina la exclusión —o, al menos, la restricción— de la tasación pericial contradictoria (“TPC”) como instrumento de impugnación del valor de referencia. De acuerdo con la sentencia, al aplicarse el valor de referencia como base imponible legal y no como resultado de un procedimiento de comprobación de valores, no procede instar la TPC para corregir ese valor, quedando este cauce reservado a los verdaderos procedimientos de comprobación del artículo 57 de la LGT, cuando resulten de aplicación. Sin perjuicio de lo anterior, la sesión insistió en que el contribuyente sí puede combatir la base imponible aportando cualquier medio de prueba admitido en Derecho —especialmente la prueba pericial— bien solicitando la rectificación de la autoliquidación, si esta se presentó por el valor de referencia, bien recurriendo la liquidación practicada por la Administración, denunciando la desconexión del valor de referencia con el valor de mercado al que está legalmente limitado.
En cuanto al régimen de impugnación del valor de referencia, la sesión expuso con detalle el procedimiento que debe seguir el contribuyente que discrepa del valor aplicado. El valor de referencia solo puede impugnarse al recurrir la liquidación o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, y la resolución de dicha impugnación exige informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que debe ratificar o corregir el valor a la vista de la documentación y pruebas aportadas por el interesado. Los instrumentos normativos generales —el informe anual de mercado inmobiliario y el mapa de valores— no son recurribles de forma autónoma, aunque sí pueden alegarse sus omisiones o errores al discutir el valor concreto aplicado en un expediente determinado.
En conclusión, la sesión puso de manifiesto que el valor de referencia supone un cambio de paradigma en la valoración inmobiliaria: mayor seguridad jurídica y eficiencia administrativa a costa de trasladar al contribuyente la carga de probar la discrepancia con el valor de mercado. La reforma redujo la conflictividad asociada al antiguo «valor real» —fuente de litigios por su inconcreción— y simplificó la gestión administrativa, sustituyendo el esquema de comprobaciones individualizadas por un sistema objetivo apoyado en información masiva de mercado y en datos catastrales. No obstante, el Tribunal Constitucional reconoció la existencia de una tensión entre simplificación y garantías, y consideró que el sistema mantiene un equilibrio razonable porque no impide la contradicción del valor, aunque excluya el cauce específico de la TPC.
Resumen elaborado para Fide por Jorge Gómez Palomares, Abogado en Uría Menéndez
