El pasado 7 de mayo se celebró en Fide la Sesión Online: El arrendamiento del local de negocio. Cuestiones legales y prácticas. Contamos con Gema Susana Fernández Díaz, Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº4 de Madrid y Mariano Yzquierdo, Catedrático de derecho civil de la Facultad de Derecho de la Universidad Complutense de Madrid. La sesión fue moderada por José Ramón Couso, Socio de Ceca Magán Abogados y Director General Corporativo de la firma. Miembro del Consejo Académico de Fide.


Recogemos a continuación algunas reflexiones elaboradas por José Ramón Couso que fueron comentadas en la sesión.

La declaración del estado de alarma está afectando, como es bien conocido, de manera grave a empresas y particulares en sus actividades productivas y profesionales. Ante la incertidumbre de la situación derivada de la crisis COVID-19, por del obligado parón para múltiples sectores económicos y por la consiguiente minoración de los ingresos de la actividad empresarial, el recorte en los gastos ordinarios es obligado para PYMEs y autónomos, hasta que no se recupere la anunciada ‘nueva normalidad’.

La legislación extraordinaria COVID-19 ha regulado, a través del Real Decreto-ley 15/2020, el arrendamiento para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores, definiendo, a estos efectos, el concepto de arrendatarios que serán siempre autónomos y PYMEs, siendo conocedores de que muchos establecimientos y naves industriales se han visto obligados a cesar en su actividad por orden administrativa.

Adicionalmente, antes de la promulgación de esta legislación extraordinaria, ya se había abierto un intenso debate jurídico sobre la materia, con posiciones doctrinales encontradas y de las que se podían extraer conclusiones muy diferentes y, sin duda, con relevante incidencia patrimonial; así, se sostenía una solución jurídica amparada en la fuerza mayor y otra amparada en la “rebus sic stantibus”.


Durante la sesión se analizó por parte de los ponentes el nuevo marco legal creado por el Real Decreto-ley 15/2020, los antecedentes y criterios asentados en nuestro ordenamiento, la posible aplicación de soluciones no contempladas en la nueva legislación, la ausencia de consecuencias jurídicas para algunos arrendamientos (art. 2 RDL), la validez de acuerdos anteriores al citado Real Decreto-ley y algunos criterios legales prácticos e, incluso propuestas de adecuación o ajuste legislativo en esta relevante materia.

Se ha constatado en la sesión que la situación derivada de la declaración del estado de alarma y el obligado cierre de miles de locales de negocio, ha generado un escenario novedoso y una acuciante necesidad de planteamientos jurídicos seguros en las relaciones contractuales entre arrendatarios y arrendadores. La dimensión del problema tiene cifras: unos 563 Centros Comerciales en toda España y cientos de miles de locales comerciales con actividades empresariales y profesionales sin ingresos en las últimas semanas.

Es evidente que, desde el 14 de marzo hasta la promulgación del Real Decreto-ley 15/2020 ha transcurrido mucho tiempo: se han pagado rentas mensuales, se ha declarado IVA y, también, se han renegociado contratos de arrendamiento.

Podría decirse que el Real Decreto-ley 15/2020 que entró en vigor el 23 de abril, llegó tarde y se apartó de borradores más o menos apócrifos que habían circulados antes de conocer su contenido y que preveían carencias y ayudas directas; de igual modo, la solución parcial que brinda el Real Decreto-ley 15/2020 no es similar a otras adoptadas en países como Alemania, Italia y Portugal.

Llama la atención el limitado alcance de la tipología de arrendamientos que regula, dejando fuera de su ámbito a un número relevante de ellos, bien por razones subjetivas (al no tener la condición de gran tenedor de inmuebles o empresa pública) y cuestionarse evidentemente su eficacia imperativa (art. 2.1), bien por razones objetivas (los que no estén contemplados en la L.A.U. ni sean arrendamientos de industria)

El Real Decreto-ley 15/2020 sostiene un difícil equilibrio entre la protección a un arrendatario cuya actividad ha sido suspendida por el estado de alarma o cuyos ingresos profesionales o empresariales han disminuido en, al menos, un 75%  y el arrendador, a quien sí vincula una obligada moratoria en caso de ser un gran tenedor, definiendo a éste como titular (entendemos que en pleno dominio o como titular del usufructo) de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Así, según una interpretación bastante mayoritaria del art. 1544.3º de nuestro Código Civil, en ningún lugar está establecido en Derecho español que el riesgo de no poderse utilizar el inmueble arrendado por exigencia de una norma imperativa o prohibitiva haya de recaer sobre el arrendador; más bien, debería concluirse lo contrario. Pero esto no queda claro en el Real Decreto-ley, aunque deja, como hemos visto, una pretendida sensación de favorecer al arrendatario si el arrendador es un gran tenedor (según los términos citados) al imponer a éste la moratoria de manera automática, cosa que no cabe cuando no fuera gran tenedor.

Respecto del cómputo de la moratoria en el pago de la renta arrendaticia, no está claro si los cuatro meses establecidos en el art. 1 del Real Decreto-ley 15/2020 son un tope máximo o si debe entenderse como el “tiempo que dure el estado de alarma más un máximo de cuatro meses”. Ciertamente es una duda interpretativa relevante.

La protección establecida en el Real Decreto-ley 15/2020 no excluye la posibilidad de futuros reajustes vía cláusula “rebus sic stantibus” pero siempre entendiendo que esta herramienta es sumamente excepcional, aunque los tribunales, muy posiblemente, tengan un incremento en los asuntos relacionados con esta materia.

Parece claro que la nueva normativa instaurada por el Real Decreto-ley 15/2020 no tiene carácter retroactivo en relación con las rentas ya pagadas durante el período de estado de alarma pero antes de la entrada en vigor del mismo, pero queda en el aire la cuestión de los acuerdos que se hayan podido alcanzar antes del 23.04.2020 entre arrendador y arrendatario que pudieran subsumirse en el supuesto del art. 1.2 cumpliendo con los requisitos del art. 3 del Real Decreto-ley 15/2020, si pudieran verse modificados ex lege por una normativa más favorable para alguna de las partes
La referencia a las rentas puede ser entendida también aplicable a las rentas variables. Sin embargo, es discutible y no queda claro, por no explicitarlo el Real Decreto-ley 15/2020, si son asimilables a las rentas aquellas cantidades cuyo pago, conforme contrato, corresponde atender al arrendatario de forma fraccionada por otros conceptos. Dentro de este supuesto podría incluirse, a modo de ejemplo, el pacto contractual por el cual el arrendatario asume el pago fraccionado (o no) del IBI o de gastos de la comunidad de propietarios, siendo el arrendador el verdadero obligado (desde el punto de vista fiscal o como propietario del inmueble en régimen de propiedad horizontal o en conjuntos inmobiliarios, respectivamente). En estos casos podría considerarse que el importe satisfecho por el arrendatario en la cuota mensual por tales conceptos, porque así se previó contractualmente, podría considerarse (o no) como cantidad asimilada a la renta arrendaticia y, por tanto, aplicar (o no) el Real Decreto-ley 15/2020.

No existe en el Real Decreto-ley 15/2020 una respuesta al silencio del “pequeño arrendador” que reciba del arrendatario una solicitud de aplazamiento. Ello, salvo que, forzando las cosas, se quiera entender que la solución ha de venir por la vía de imputar las fianzas arrendaticias al pago de alguna mensualidad de renta. Es llamativo, igualmente que, aunque esa moratoria tiene carácter vinculante para el gran tenedor o empresa pública de vivienda, el Real Decreto-ley 15/2020 omite la obligación del arrendador de dar una respuesta al arrendatario, como sí hace en el caso de la vivienda en el Real Decreto-Ley 11/2020.

Debemos referirnos muy sucintamente a la problemática que puede surgir en el ámbito del juicio de desahucio en el que es difícil que el arrendatario pueda oponer cuestiones atinentes a la moratoria tal y como está regulado actualmente en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por último, cabría extraer algunas conclusiones relacionadas con las cuestiones interpretativas planteadas, con la falta de regulación para algunos arrendamientos de incuestionable relevancia económica, la litigiosidad que pudiera derivarse por la falta de concreción sobre el alcance temporal de la moratoria, la extensión o no a cantidades pactadas en contratos a cuyo pago está obligado el arrendatario sin constituir stricto sensu rentas, a las causas de oposición muy limitadas, sin duda, en el juicio de desahucio y a la siempre polémica y omnipresente cláusula rebus sic stantibus, cuya regulación o positivación parece exigir una regulación de mínimos.

Autor: José Ramón Couso, Director General Corporativo – Socio de Ceca Magán Abogados