El pasado 4 de mayo se celebró la sesión online: La moratoria de los préstamos hipotecarios y no hipotecarios, donde participaron como ponentes Segismundo Alvarez,Notario de Madrid
José Ignacio Canle, Director de la Asesoría Jurídica Contenciosa de ABANCA, Natalia Hermoso, Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia nº 31, especializado en asuntos hipotecarios, Rocío Perteguer, Directora de Consumidores y usuarios del Colegio de Registradores. Presentó la sesión Cristina Jiménez Savurido, Presidente de Fide y moderó Ramón Fernández-Aceytuno, Socio Adjunto a la Dirección de Ramón y Cajal Abogados y Director del área Procesal, Arbitraje y Concursal
A continuación presentamos un resumen de los temas abordados en la sesión:
La sesión abordó toda la problemática entorno a la moratoria de préstamos hipotecarios y no hipotecarios a raíz de la nueva regulación al respecto introducida por (i) el Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo, (ii) el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo y (iii) el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril.
En la sesión intervino como primer ponente Segismundo Alvarez, quien analizó los problemas del ámbito de aplicación de la moratoria. Entre otras cuestiones planteó si cabe aplicarla al préstamo que grave la vivienda habitual, aunque su finalidad no fuera la adquisición de la misma, lo que no entra dentro de la literalidad pero sí en su finalidad. También defendió que el concepto de paso a situación de desempleo debe incluir el ERTE de suspensión total o parcial, y advirtió de que el límite de la renta dejará a muchos deudores de rentas medias fuera del ámbito de la moratoria. En cuanto a la formalización, señaló que para las novaciones no incluidas en la moratoria y que se limitaran a aumentar el plazo de devolución se podría regular la exclusión del acta previa de la Ley 5/2019. También que, como recoge la propuesta bancaria, es posible articular estas novaciones a través de préstamos personales vinculados al repago del préstamo que no requerirían escritura ni inscripción.
A continuación, tomo la palabra José Ignacio Canle quién expuso diversas dudas e interrogantes que, aun tras la reforma operada por el RDL 15/2020, continúa planteando el régimen jurídico de las moratorias legales, tanto hipotecaria como no hipotecaria. Ha analizado tanto cuestiones más generales, relativas a los ámbitos subjetivo y objetivo para la aplicación de las moratorias, como aquellas otras más específicas relacionadas con las tareas de verificación del cumplimiento de los presupuestos para ser beneficiario, las inciertas consecuencias jurídicas de que el cliente no cumpla con su obligación de aportación de documentación transcurrido 1 mes desde la finalización del estado de alarma, los efectos de la moratoria, los problemas de su posterior implementación, abogando de lege ferenda, por i) la innecesaridad de instrumentar ante notario una moratoria cuyos efectos están legalmente delimitados, proponiendo la regulación de su publicidad registral mediante una instancia unilateral del banco firmada electrónicamente de la que el registro de la propiedad tomase razón a través de una anotación marginal” y; ii) por extender esta misma forma de instrumentación, así como la exención de sujeción a LCCI, a las moratorias sectoriales recientemente aprobadas por AEB – CECA”.
Por su parte, Natalia Hermoso analizó la posición de los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores es peculiar por la aplicación de un precepto (art 10) incluido en un RDL (8/2020), cuya finalidad es garantizar el derecho a la vivienda, lo que, con toda seguridad, dará lugar a interpretaciones judiciales dispares, así como peticiones singulares en las oposiciones que se plantearán en las ejecuciones. Esta causa de oposición ya fue introducida por el RDL 6/2012 con una finalidad, a su juicio más coherente, como fue la reestructuración de la deuda y la flexibilización de la ejecución hipotecaria. Los problemas en la interpretación y aplicación de la norma también se producirán respecto de los préstamos vencidos antes de la entrada en vigor de los RDL 8/2020 y 11/2020 o entre uno y otro, porque la situación de vulnerabilidad producida por el COVID-19 y en general por la desfavorable situación económica que se avecina, será alegada.
En definitiva, incidió en que resulta fundamental arbitrar la solución judicial más eficiente para tramitar y resolver todos los asuntos que puedan encuadrarse en el art. 7 del RDL 16/2020, que afirmó serán muchos más de los especificados en la norma.
A continuación, tomó la palabra Rocío Perteguer quien informó a todos los asistentes a la sesión que, con ocasión de la acreditación de los requisitos por el deudor del cumplimiento de las condiciones para obtener la moratoria hipotecaria, el Colegio de Registradores había expedido de forma gratuita y telemáticamente 172.577 notas de índices y atendido 3.840 consultas en relación a la moratoria hipotecaria y no hipotecaria. Señaló que resulta fundamental distinguir entre lo que es la moratoria concedida por la Ley (que es una ampliación de plazo de la hipoteca) de la novación de la misma. Los efectos son completamente distintos, así como en relación al rango. Seguidamente señaló que sería deseable que en este último caso cuando se produzca una novación propiamente dicha se comunicara por el banco inmediatamente al Registro de la Propiedad mediante el documento electrónico fehaciente del acuerdo, puesto que en el plazo intermedio desde el acuerdo hasta la elevación a público del mismo por las partes ante el notario después de terminar el Estado de alarma, pueden acceder otros derechos sobre la finca en cuestión, aunque estén suspendidos los plazos. En relación a la financiación paralela de las cuotas del préstamo en cuanto a los créditos sectoriales, no produce los efectos de la moratoria ya que no hay suspensión del plazo con posterioridad al cese del estado de alarma, computándose los meses correspondientes a dichas cuotas a los efectos de acumular impagos para el cálculo temporal del vencimiento anticipado. Las moratorias no hipotecarias de bienes inscritos en el Registro de Bienes Muebles se inscribirán mediante documento privado firmado por ambas partes (conforme a las reglas generales del mismo, como por ejemplo moratorias de operaciones de leasing o de venta a plazos de bienes muebles).
Tras las intervenciones iniciales de los ponentes, se abrió el debate a todos los asistentes.
